Aké výnosy generujú investičné nehnuteľnosti?

Sú dva typy investícií – aktívne a pasívne investovanie. Hlavný rozdiel medzi investíciou do akcií a nehnuteľností je ten, že akcie sú viac pasívne investovanie. O nehnuteľnosti sa musíte do nejakej miery starať, raz za čas niečo opraviť/vyriešiť/rekonštruovať. Na jednej strane nehnuteľnosti vyžadujú starostlivosť, na druhej strane vám vedia generovať vyšší výnos

Typy výnosov investičných nehnuteľností

Výnos na investičnej nehnuteľnosti sa spravidla skladá sa z 3 až 4 zložiek.

1. Cashflow

Cash-flow – pravidelný príjem vo forme nájomného

Cashflow sa definuje ako čisté nájomné po všetkých nákladoch spojených s nehnuteľnosťou. Investíciu do nehnuteľností odlišuje od iných investícií to, že generuje pravidelný mesačný príjem. Výška nájomného závisí od kvality prevedenia nehnuteľnosti, lokality a iných premenných. 

Investor by mal zabezpečiť, aby bolo nájomné pravidelne zvyšované o infláciu. Nemusí byť navyšované presne o infláciu, podstatné je, aby sa hýbalo v trhovej cene nájomného v čase. Ak to investor zabezpečené má, nemusí sa báť, aby ho inflácia obrala o výnos na čistom nájomnom.

2. Rast ceny nehnuteľnosti

Rast cien nehnuteľností – Národná banka Slovenska (NBS) zaznamenala historicky priemerný rast cien nehnuteľností za 19 rokov (Q1 2005 – Q1 2024) na úrovni 5.8% ročne. Do tejto časti výnosu sa ale nezapočítava páka vo forme hypotéky. Použitím vypotéky sa výnos na vlastný použitý kapitál pre investora zvyšuje. Pri prepočte musíme odpočítať úroky potrebné na servisovanie dlhu.

Pri kúpe nehnuteľnosti štandardne investor platí 20% z ceny, ale pomocou hypotéky získava výnos na 100% hodnoty nehnuteľnosti (20%x5 = 100%). Zainvestujete ako investor 20,000€ a rast ceny vám generuje celých 100,000€ (cena nehnuteľnosti).

Pri tomto príklade mám na vlastné zdroje v prvom roku zhodnotenie 25%. Zhodnotenie rokmi splácaním dlhu klesá, ale ak investor potrebuje, môže si páku časom navýšiť alebo rozšíriť svoje investičné portfólio. Dôležité je, aby sa s dlhom zaobchádzalo zodpovedne, nakupovali sa investičné aktíva a generovali sa nimi príjmy.

Ak by som páku nevyužil, tak vlastných zdrojov by som potreboval 100,000€ a zhodnotenie by som mal len 5%. Lepšie by som spravil, keby som svojich 100,000€ rozdelil medzi 5 nehnuteľností a na každej časti z nich poberal vyšší výnos. Inflácia by mi v dostatočne dlhodobom horizonte tak či tak pomohla splatiť hypotéku aj úroky môjho dlhu. Samozrejme ako obozretný investor nemusíte počítať so zhodnotením 5%, 4% sú z môjho pohľadu úplne v poriadku.

3. Splácanie dlhu

Každou splátkou hypotéky sa vám v danej nehnuteľnosti tvorí kapitál. Splácaním hypotéky a vplyvom inflácie sa dlh sám ničí.

Hypotéka sa každý rok nezvyšuje, hlavne na to sú určené dlhodobé fixácie (10-15 ročné fixácie), tak vaša splátka je stále rovnaká. Hypotekárna splátka v roku 2014, takých 350€ je v dnešných cenách 500€ – zdroj tu. Posledných 10 rokov platy rástli, ale hypotekárne splátky nerastú spolu s platmi. Ak má človek dostatočne dlhú fixáciu (a sem tam sa zaujíma o to, aby mal nízky úrok), môže sa vyhnúť skokovým nárastom splátok. 

Okrem toho, že nehnuteľnosť rastie na cene, klesá vám zostatok hypotéky, čo vám zvyšuje výnosnosť (prepočet nižšie).

Finančný tip: Ak pôjdu dole úroky, môžete si znížiť splátky aj počas fixácie, stačí ak budete komunikovať so svojim finančníkom. Ak pôjdu úroky hore, dlhá fixácia zabezpečí, že bude splátka hypotéky rovnaká. Tak či onak, vyhráte ak sa o to zaujímaš.

4. Kúpa pod trhovú cenu

Nehnuteľnosť je jedna z mála investícií, ktorá sa dá kúpiť pod priemernú trhovú cenu (ak človek dobre hľadá). Kúpou nehnuteľnosti pod trhovú cenu generujete výnos už pri podpise kúpnych zmlúv. Toto špecifikum môže byť ako kompenzácia za nejakú službu, napríklad ústretovosť v prípade zdĺhavého vysťahovania alebo v nehnuteľnosti môže byť nájomca. Znížená cena vám bude väčšinou kompenzovať nejakú formu krátkodobého trápenia. Odmenou je vyšší výnos a rýchlejší rast v škálovaní.

Príklad výnosov

Na výpočet výnosnosti investičnej nehnuteľnosti sa dá použiť niekoľko vzorcov, tu spomínam len jeden. Treba mať napamäti, že výnos je veľmi závislý od viacerých premenných – lokalita, stav, kvalita nájomcu, kúpna cena, množstvo vlastných zdrojov, mesačné náklady na energie, úroky na hypotéke, atď..

Pomocou hypotéky mi mojich 20,000€ generuje 5% výnos nie len môjho vkladu, ale z celej sumy každý rok (100,000€ nehnuteľnosť). K výnosu musíme ale pripočítaťaj čisté nájomné. To vypočítame ako hrubé nájomné mínus energie, fond opráv a podobne – všetky náklady okrem hypotéky. Pri dobre kúpenej nehnuteľnosti sa v čistom nájomnom vieme dostať na hodnotu 450€. Dôležité je samozrejme kúpiť aspoň trochu pod cenu – nekúpiť draho je veľmi podstatné.

Rast ceny 5%: 5000€

Čisté nájomné za rok: 450€ x 12= 5400€

Úroky za prvý rok pri hypotéke 4,5%: 0,045 * 100,000€= 4500€

Vzorec: ročný nárast ceny + čisté nájomné – úroky / vlastné zdroje

Vzorec: ( 5000€ + 5400€ – 4500€ ) / 20,000€ = 0,295

Výnos = 29,5% prvý rok

Veľmi zaujímavé číslo, treba však brať ohľad na to, že tento prepočet bude reálny až po čase, pretože nárast nie je konštantných 5% ročne, skôr dlhodobý priemer. Dlhodobé zhodnotenie funguje v dlhodobom čase. Investičná nehnuteľnosť sa podľa môjho názoru nekupuje na kratšie ako 5 rokov.

Tento výnos z prvého roka nám bude ďalší rok klesať, pretože sa znižuje náš dlh a zvyšuje pomer vlastných zdrojov. Keby sme nekupovali nehnuteľnosť na hypotéku, tak náš výnos sa počíta nasledovne.

Vzorec investičného výpočtu bez hypotéky

ročný nárast ceny + čisté nájomné / vlastné zdroje
( 5000€ + 4500€ ) / 100,000€ = 0,095 = 9,5% ročne bez hypotéky. To je toľko, čo robí akciový trh (o tom píšem nižšie).

Podotýkam, že ako investor nesmiete kúpiť prvú nehnuteľnosť, ktorá sa vám zapáči. Musí spĺňať výhodnú cenu a cashflow. Práve tento aktívny prístup vášho zmýšľania vám zabezpečí vyšší výnos. A ak potrebujete poradiť, urobte tak. Informácie vás môžu stáť niekoľko % navyše.

Po ďalšie, druhý rok môžete dvíhať nájomné o infláciu. Nájomným si veľmi reálne viete generovať príjem, ktorý je ochránený pred infláciou. Vo výpočte nezahŕňam náklady na rekonštrukciu alebo dane, pretože to je veľmi individuálne.

Urobíte rekonštrukciu, na jednej strane vás to stojí kapitál a na druhej ju môžete prenajať za viac peňazí. Je to dobré alebo nie? Záleží od preferencie. Ak ale kupujete investičnú nehnuteľnosť na hypotéku, jednoznačne vám to zvyšuje výnos.

---

Vyskúšajte našu Kalkulačku výnosového percenta nehnuteľnosti, ktorá vám pomôže rýchlo a jednoducho vypočítať výnosové percento a mesačný cashflow vašej investičnej nehnuteľnosti.

---

Zarábajú nehnuteľnosti viac ako akcie?

Na investičnej nehnuteľnosti by sme mali výnos 9,50%, ak by sme nemali hypotéku. Pri správne menežovanej hypotéke by bol výnos cez 10% ročne a menil by sa v závislosti od výšky nášho dlhu a našej aktívnej správe nehnuteľnosti. S nehnuteľnosťou sú ale samozrejme spojené výdavky ako daň, poistenie, rekonštrukcia, na čo je potrebné prihliadnuť. Ak by nám išlo o strategickú maximalizáciu výnosu, použili by sme hypotéku.

Na druhej strane je otázne, či akcie 9%+ výnos dlhodobo vygenerujú – pretože niekedy áno, niekedy ani zďaleka nie. Reálny historický výnos akcií sa aj v niekoľkých dekádach po sebe líši. Vyskúšať si to vyskúšať na kalkulačke, ktorá počíta s historickym výnosom indexu S&P500, odporúčam skúšať 30 ročné obdobia.

Podľa môjho názoru je oveľa užitočnejšie, keď nebudeme hľadať jedinú najlepšiu investíciu, ale začneme diverzifikovať svoj majetok. O tom, aká dôležitá je diverzifikácia som písal v článku o uchovávaní majetku počas vojny. 

O dôležitosti diverzifikácie by mohli hovoriť ľudia, ktorí prišli o majetok počas obdobia 2. svetovej vojny.

Škálovanie investičných nehnuteľností

Netreba zabúdať, že investičné nehnuteľnosti viete multiplikovať. Hrubý nájom viete započítať banke ako ďalší príjem a takto si nakúpiť viacero nehnuteľností. Kým prídete na dôchodok, výška dlhu sa bude znižovať a na dôchodku už dlh nebudete mať. Čistý nájom z 3 nehnuteľností vám môže pokryť výdavky na život a zabezpečiť vás na dôchodok. Viac nehnuteľností vie zabezpečiť aj vaše deti a ich deti.

Na prvých pár nehnuteľností bude najviac podstatný váš príjem zo zárobkovej činnosti.

Príjem na druhú investičnú nehnuteľnosť už môžeme zvýšiť pomocou nájomného z prvej nájomnej nehnuteľnosti. Banky berú príjem z prenájmu v priemere 50% z hrubého nájomného. 

Akceptovaný príjem z nájmu jednotlivými bankami

Banky počítajú príjem z prenájmu nehnuteľnosti z hrubého nájomného, čiže toho ktoré vám posiela nájomca. 

Príjem z prenájmu akceptovaný bankami:

• 365.bank – 60%
• mBank – 60%
• Tatra – 55%
• SLSP – 50%
• VUB – 50%
• ČSOB – 70%*

*ale problémy pri škálovaní viacerých nehnuteľností, snáď sa napravia do budúcna

Príjem musí byť vyplácaný na účet a vo väčšine bánk riadne daňovo priznaný, minimum sú 3 mesiace. Samozrejmosťou je aj riadna nájomná zmluva.

Čo vás môže brzdiť v škálovaní

Pár premenných vás môže brzdiť pri škálovaní, sú ními váš príjem, úrokové sadzby, váš zostatok hypotéky a hlavne nedostatok vlastných zdrojov. Čo ale hlavne potrebujete je mať informácie, ako tento článok a kvalitné zdroje, ako to spraviť správne.

Príjem a úrokové sadzby

Z vášho príjmu sa vypočítava váš hypotekárny limit. Kým pri úroku 4,5% a príjme 1500€ si kúpite nehnuteľnosť za 150,000€, pri úroku 2,5% to je 180,000€. Ak máte partnera, tak limity na hypotéku máte bohaté. 

Váš príjem je niečo, čo priamo ovplyvniť viete. Úrokové sadzby priamo ovplyvniť neviete, preto by ste sa nimi nemali nateraz trápiť. 

Ako začať investovanie do nehnuteľností

Investovanie do nehnuteľností je veľmi zaujímavý a veľmi preferovaný model, ako zhodnocovať svoje peniaze. Nehnuteľnosti sú fyzické aktíva, ktoré budú potrebné vždy. Rozumní a bohatí ľudia používajú na investovanie do nehnuteľností páku vo forme hypotéky (v rozumnej miere).

Tento investičný model sa škáluje niekoľko rokov až dekády. Rím nebol postavený za jeden deň, ani vaše investície nebudú. 

Dôležité je, aby ste najprv prepočítali svoje možnosti a mali pohľad nastavený do budúcna, ako svoje investičné portfólio zväčšovať. Dole pod článkom môžete nájsť užitočné zdroje, ktoré mi pomohli dozvedieť sa viac. V prípade, že potrebujete pomôcť v tomto procese, môžete ma konktaktovať nižšie.